|
 Тридцать лет тому назад учебник по инвестициям наверняка не содержал бы раздела, посвященного ипотечным займам, поскольку инвесторы не могли инвестировать свои средства в эти ссуды. Сейчас, вследствие необычайного роста популярности ценных бумаг, обеспеченных закладными (mortgage-backed securities), практически каждый может инвестировать свои средства в портфель ипотечных кредитов, а сами эти ценные бумаги стали основным компонентом рынка ценных бумаг с фиксированным доходом.
До 1970-х годов практически все договора о займе под залог жилья составлялись на длительные сроки (от 15 до 30 лет) при фиксированной процентной ставке на весь срок действия такого займа и при равных (фиксированных) ежемесячных платежах. Эти так называемые "обычные" закладные по-прежнему наиболее популярны, хотя появи юсь и множество других вариантов ипотеки.
Закладные с фиксированным процентом могут создавать значительные трудности для банков в периоды повышения процентных ставок. Поскольку банки обычно выпускают краткосрочные долговые обязательства (депозиты своих клиентов) и владеют доч-госрочными активами, такими как закладные с фиксированным процентом, при повышении процентных ставок банки терпят убытки. Проценты, которые они выплачивают по привлекаемым депозитам, возрастают, тогда как их доход от закладных остается неизменным.
Решение этой проблемы — закладные с регулируемой ставкой. Эти закладные требуют, чтобы заемщик выплачивал процентную ставку, которая изменяется в соответствии с текущей рыночной процентной ставкой. Эту процентную ставку можно, например, установить на 2° о выше текущей ставки на одногодичные казначейские векселя и корректировать один раз в году. Зачастую максимальное изменение процентной ставки в течение года ограничивается специальным соглашением (тем же соглашением может ограничиваться и максимальное изменение процентной ставки на протяжении всего срока действия этого соглашения). Соглашение о регулируемой ставке переносит риск-колебаний процентных ставок с банка на заемщика.
Вследствие переноса риска колебаний процентных ставок на своих клиентов банки соглашаются на применение более низких ставок но закладным с регулируемой ставкой в сравнении с обычными закладными с фиксированной ставкой. Это сл>жито некоторым утешением для заемщиков в периоды действия высоких процентных ставок (например, в начале 80-х годов). Но когда процентные ставки снижаются, популярность обычных закладных вновь возрастает.
Ценные бумаги, обеспеченные закладными (mortgage-backed securities), - это либо право на часть общего пула закладных или облигация, обеспеченная таким пулом. С помощью такого рода ценных бумаг происходит секьюритизация ипотечных займов. Организации, предоставляющие ипотечные кредиты, сводят вместе закладные, продавая затем такие пакеты принадлежащих им закладных на вторичном рынке. В частности, они продают свои права на денежные поступления от закладных по мере выплаты займов. Инициатор ипотеки продолжает оослуживать ссуду, получая основную сумму и процентные платежи, и передает эти выплаты покупателю ипотеки. Именно поэтому ценные бумаги, обеспеченные закладными, называются передаточными ценными бумагами, или ценными бумагами на базе пула (pass-throughs), представляя собой облигации, выпускаемые государственными кредитными учреждениями или частными банками и обеспеченные закладными под жилье.
Передаточные ценные бумаги впервые были выпущены Государственной национальной ассоциацией ипотечного кредита — Government National Mortgage Association (GNMA, или Ginnie Mae — Джинни Мэй) в 1970 году. Передаточные ценные бумаги GNMA гарантируются правительством США, что служит залогом своевременной выплаты основной суммы и процентов даже в том случае, если заемщик не в состоянии выплатить соответствующую закладную. Эта гарантия повышает ликвидность облигаций GNMA. Таким образом, инвесторы могут покупать и продавать ценные бумаги GNMA как любые другие облигации.
Выросла популярность и других передаточных ценных бумаг. Они инициируются такими ипотечными агентствами, как Federal National Mortgage Association {FNMA, или Fannie Мае) и Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC, или Freddie Mac). К 1999 году ценных бумаг, обеспеченных закладными, выпущено на сумму свыше двух триллионов долларов, в результате чего рынок ценных бумаг, обеспеченных закладными, опередил по своему объему рынок корпоративных облигаций.
Успех передаточных ценных бумаг, обеспеченных закладными под жилье, привел к появлению передаточных ценных бумаг, обеспеченных другими активами. Эти ценные бумаги, обеспеченные активами, также отличаются высокими темпами роста: приблизительно с 158 миллиардов долларов в 1992 году до 672 миллиардов долларов в 1999 году.
|
